贷款买的房子离婚后怎么过户？

 问：

我和我前妻婚后2009年在大连买的房子，有贷款，目前还未还清，2012年离婚后房子归我前妻，但是如何过户呢？谢谢！

答：

要解决离婚后按揭房如何过户的问题，应首先弄明白离婚后按揭房过户具体有哪些方面。具体来说，离婚后按揭房的过户情况大致包括以下三种：

1、将离婚双方共同拥有的按揭房过户给原夫妻其中一方

在这种情况下，要解决离婚后按揭房如何过户的问题，则需要离婚双方当事人共同申请办理夫妻离婚房屋所属权登记手续，将离婚双方的名字登记变更为原夫妻一方，并根据相关规定由被过户方继续缴纳按揭。

2、将离婚双方中的一方拥有的按揭房过户给另一方

如果是这种情况，则需要还清银行贷款。若暂时还不清贷款，离婚一方可以自己的名义向另一家银行申请办理转按揭，将抵押在银行的房产证解押出来后去办过户。但由于转按揭手续非常麻烦，目前多数银行已经停办此项业务。为此，银行给出两种建议，其一即通过正常买卖流程过户，重新缴纳契税、评估担保费用；其二是到公证处办理房产公证后，一方继续使用原按揭人的银行卡缴纳贷款。一般采纳第二种方式的居民较多。

此外，一方当事人单方申请登记，可通过以下两种途径办理过户：

（1）若离婚协议上明确了房产归属和单方办理手续时，可以凭离婚协议书、离婚证、身份证及登记机构认为需要的其他证明材料等，单方办理归并手续；

（2）申请法院强制执行，凭协助执行通知书、离婚协议书、离婚证、登记申请书、身份证及房屋产权处复印房证存根，才可办理单方房屋归并手续。

3、将离婚双方共同的按揭房过户给第三人

在这种情况下，要解决离婚后按揭房如何过户的问题，离婚双方必须还清银行贷款或者第三人为离婚双方清偿贷款后方能履行相应的过户手续。

案例：

王某与李某原系夫妻关系，于2010年3月自愿达成离婚协议并办理了离婚登记手续。两人共同居住的房屋，最初所有权登记在男方王某名下，并由男方贷款购买。后依据离婚协议约定，此房屋归女方李某所有，并由李某负责偿还剩余贷款。离婚后，李某多次要求王某按照协议约定办理过户手续，但王某一直不予配合。同时甲银行也以贷款未结清为由拒绝为其办理过户手续。李某无奈之下，将王某和甲银行一同告上法院，请求法院依法确认该诉争房产归女方所有，要求王某和甲银行协助自己办理该房产的产权过户登记手续。

经过审查，法院认为，王某及李某的房产贷款尚未结清，仅凭离婚协议书而要求银行办理产权抵押过户手续，不符合相关法律规定。最终，在法院的主持下，三方达成调解协议，由被告王某向甲银行申请一次*偿还银行贷款的本金和利息，待银行内部审批后由原告李某负责偿还。同时，在原告清偿银行贷款本息后，由被告王某和甲银行一同协助原告办理注销诉争房产的抵押权登记手续，并在抵押登记注销后由被告协助原告将诉争房产确权在原告名下。

根据我国最高人民法院《关于适用

婚姻关系中，涉及不动产产权的，现行法律的处理原则是意思自治优先原则，即只有在双方达不成合意的情况下，审判中法院才会采取判决房产归产权登记一方所有，并对另一方进行补偿的方式。本案中，双方对房产的处理决定是房屋所有权归非产权登记方所有，债务也作为非产权登记方的个人债务。这就涉及一个问题，即在银行的借款合同关系中，承贷主体发生实质变更，银行是否能够仅凭司法文书撤销抵押房产的他项权登记并协助办理过户手续？

根据《物权法》第191条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存；抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案最终在法院的协调下，达成和解协议就符合《物权法》的本意，即在原告代为清偿被告名下的贷款使得抵押权消灭后，方能办理撤销抵押登记和房产过户手续。这样既维护了银行的合法权益，又顺应了当事人的本意。

此外，一般在银行和借款人签署的《个人住房抵押借款合同》中关于抵押的解除条款会明确约定：乙方（借款人）向甲方（银行）还清本合同项下的借款本息及其他应付款项后，甲、乙双方（或由乙方）向房地产管理部门办理注销抵押登记手续。那么，上述合同条款应在不违反相关法律规定的前提下，在合同双方同意的情况下发生法律效力。因此，只有借款人还清借款合同项下本息及其他应付款项后，银行方能依约配合当事人向房地产管理部门办理注销抵押登记手续。