谈执行程序中“买卖不破租赁”原则之完善 [生活]

但在涉房产案件执行中，发现部分被执行人借“买卖不破租赁”原则对抗执行的现象，造成欲购房者望而却步，法院的拍卖无人竟买。严重扰乱了经济秩序，也损害了买受人、承租人的合法利益。表现为：一是“善意第三人”以人民法院的查封、扣押、冻结没有公示，要求法院确认转移物权效力，“善意第三人”身份真假难辨；二是被执行人恶意签订租赁合同对抗执行。在执行立案后，部分被执行人用未抵押的房产与他人签订租赁合同，且大多为十年以上长期租赁合同，合同租金一次*交清。不论是考虑到租赁合同的租金已经大致等同于拍卖标的的价值，以无益拍卖为由撤销对该房产的拍卖处置，或继续拍卖，但在拍卖公告中必须载明买受人欲购买房产必须容忍已设定的租赁权，直至十年、二十年方得行使使用、转让的权利，都会造成拍卖房产变现困难，人民法院执行陷入困境；二是被执行人与亲朋好友等通过倒签合同的方式，使赁合同形成于案件发生前或申请人申请人申请执行前，在执行过程中，承租人“人间蒸发”，执行法院告知承租人的优先购买权花费不少精力，拖延法院执行兑现时间。

为切实保护胜诉当事人的合法权益，树立法院执行公信力，既让买卖不破租赁原则得以更好的发挥功能，又切实保护债权人的合法权益。笔者特提出以下理论求解：

1、实行严格的不动产租赁合同登记备案制度。根据物权公示原则，在新的城市房屋租赁管理办法中规定，签订、变更、终止租赁期为六个月以上的合同，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案，未经登记的，不得对抗第三人。同时房地产管理部门一要简化登记程序，租赁合同当事人只需提供有效的身份证明、产权证明以及租赁合同即可；二是应当畅通信息查询机制，将不动产的登记信息公示于众，保障承租人的知情权。应当允许窗口查询、官方网站公示与查询；三是参照抵押、转移等物权变动登记的操作形式，在不动产权利证书上他项权利栏目简要记载租赁合同主要信息，如承租人身份情况、租赁期限、租赁用途等。这样与合同法第五十二条第一款第（五）项违反法律、行政法规的强制*规定的合同无效相配套实施，从源头上阻截被执行人图谋规避法律之空间，也利于提前防范虚假租赁合同的出现。

2、对法院的查封公示作出明确的形式、内容，让执行法官更好操作。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释<2004>15号)第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”从以上规定可以看出对于法院查封的房产没有公示，善意第三人在房产上设定租赁权的，仍应适用“买卖不破租赁”原则，但法院的公示形式、时间、范围法律都没有给出明确规定，执行人员不便操作。根据《执行规定》第41条第2款的规定，对不动产的查封，于必要时可采取加贴封条和张贴公告的方法实施。加贴封条或张贴公告有利于将不动产查封的事实对外予以公示，使社会公众周知，但封条和公告极易损坏、脱落，一旦封条或公告因自然原因脱落，或当事人、案外人故意将其损毁的，不动产查封的事实将无以表征。且仅通过加贴封条或张贴公告的方式进行公示与《物权法》所规定的物权变动的公示方式不相协调，笔者认为，查封公示在原有加贴封条和张贴公告的方法外，还应在不动产登记部门进行查封备案和反馈房产所在社区、村民委员会，由社区、村民委员会进行公示方式动态管理，以便其他国家机关、组织、个人进行查阅、知晓。

3、加大虚假合同租赁人的打击力度，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十三条规定：“被执行人与他人恶意串通，通过诉讼、仲裁、调解等方式逃避履行法律文书确定的义务的，人民法院应当根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的，依法追究刑事责任。”被执行人与虚假合同租赁人通过租赁合同阻碍执行与诉讼、仲裁、调解等方式不具有同一*，法条第一百一十三条中虽然有诉讼、仲裁、调解等字眼，其中的“等”应当为“等内等”，只有与诉讼、仲裁、调解等相同方式逃避执行的，才能进行根据情节轻重予以罚款、拘留。正是因为对虚假合同租赁人打击缺乏法律支撑，又加上被执行人与合同租赁人是亲朋好友等存在利害关系，申请人预证明虚假合同租赁取证困难，才造成该类案件成漫延之势。把虚假合同租赁人纳入法律追究的范畴。对被执行人与其他人恶意串通，创造条件对接“买卖不破租赁”的原则进行虚假合同租赁，阻碍执行，逃避履行法律文书确定的义务的，人民法院应当认定虚假合同租赁人与被执行人共同妨碍法院执行，根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的，依法追究刑事责任，使虚假合同租赁人受到应有的惩罚，不让其利用“买卖不破租赁”这一“尚方宝剑”来“行凶作恶”。