房产税的计算方法和依据

 虽然房产税早在上世纪80年代就已发布，但对于我国居民来说，房产税仍是一个新鲜事物，因为，直到现在，无论是立法还是征税，房产税都仍然没有进入普征阶段。

1986年我国发布了房产税的首个文件*规定，也就是《中华人民共和国房产税暂行条例》。

2011年，房产税试点工作首次在重庆拉开序幕。

截至2015年8月，上海、重庆、杭州等的的房产税征收工作已经铺开。

房产税的征收范围

称房产税“课税范围”，具体指开征房产税的地区。房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

房产税的征收标准

房产税征收标准从价或从租两种情况：

（1）从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值；

（2）从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。从价计征10%-30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为30%。

房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1.2%；按房产租金收入计征的，年税率为12%。

房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：

（1）以房产原值为计税依据的

应纳税额=房产原值×（1-10%或30%）×税率（1.2%）

（2）以房产租金收入为计税依据的

应纳税额=房产租金收入×税率(12%)

房产税的征收税率

1．按房产余值计征的，年税率为1.2%；

2．按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。

房产税的计算方法

从价计征

从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：

应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率1.2%[1] 

从租计征

从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额=租金收入×12%

没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间：将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。其余均从次月起缴纳。

个人出租住房的租金收入计征，其公式为：应纳税额=房产租金收入×4%

案例：房产证未满5年，女子卖房被征税近80万

桑女士称，在1996年购房后一直未办理房产证。直到去年卖房时才去办证。海淀区地税局第二税务所根据房产证登记日期，认定这套房产未满5年，共征税79万余元。桑女士将海淀地税二所及海淀区地税局诉至法院，要求两被告退税。昨日下午，海淀法院开庭审理该案。

昨日下午，房主桑女士夫妇来到法庭。海淀地税二所、海淀区地税局的主要领导未到庭。主审法官告诫被告方的两名代理人，称两人虽然可以出庭，但两家单位领导应重视庭审，应该亲自到庭。

桑女士诉称，1996年8月，其在紫竹院附近买了一套外交商品房。2003年，房地产开发商统一办房产证，而他们全家都在深圳，平时也没房产证的需求，所以一直没有办房产证。去年，她考虑卖掉房子，并于2014年9月5日办下了房产证。

2014年9月22日，桑女士将该套房卖了500万元。2014年11月27日，桑女士与买主到海淀地税二所办房屋过户，窗口工作人员审核其材料，称其购房“未满5年，不能享受营业税、个人所得税等减免政策”。最终，桑女士被征缴税费79万余元。

桑女士认为房子早满5年了，应该享受减税政策，故先后向海淀地税二所、海淀地税局提出行政复议。两家单位均出具行政复议决定，认为征税合法。此后，桑女士将海淀地税二所及海淀区地税局诉至法院，要求其撤销该行政复议决定书并退税。

2014年11月27日，海淀地税二所开具的税收缴款书显示，桑女士一共交了营业税、城市维护建设税、个人所得税、地方教育附加、教育费附加共5个税种，实缴金额分别为25.9万余元、1.8万余元、50.7万余元、5180余元及7770余元。按照20%征收的个人所得税50.7万余元，如果能按照该住房已经满了5年计算，该税将会予以全部免除。

昨日，海淀地税二所一王姓副所长在法庭上称，根据国家政策，对个人转让自用住房满5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，才免征个人所得税。个人购买住房，以其契税完税证明，或契税核定证明注明的时间，作为购买住房的时间。不能提供契税完税证明或契税核定证明的，购买住房时间为房屋产权证注明的日期。王姓副所长说：“桑女士的契税是在2014年4月份缴的，房产证是在2014年9月份办的，都没满5年，所以应该征税。”

庭上，海淀区地税局代理人辩称，2015年5月13日，海淀地税局就桑女士不服海淀地税二所的征税税款复议案举行了公开审理会议，并审查了双方的证据，审查结果仍是桑女士购房时间不足5年，故海淀地税二所对桑女士征税的行政行为合法有效。