购买农村房屋 买卖合同是有效的吗

法律法规网消息 大家应该都知道，土地是国家的，农民没有权利买卖房屋，那么购买农村房屋，买卖合同是否有效？

根据《全国民事审判工作会议纪要（2011年）》第15条规定，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。 将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。 在确定合同无效后的损失承担时，应综合考虑当事人的过错，避免处理结果导致当事人利益的失衡。 在历史综合条件下，城镇非农业户口居民购买农村私有房屋，经过了有关部门的批准，不存在非法取得的情形。且合同已经实际履行多年，买受人一直占有使用涉案房屋，已形成较为稳定的社会关系，不应认定原买卖合同无效。如果认定无效，势必会影响交易的诚信**和社会的稳定**。

另外，在司法实践中，购房时虽然不具有该村集体组织成员资格，但事后经该村民委员会或其他程序认可，且其家庭成员中包括该集体经济组织成员，涉诉宅院内的建筑及附属物已进行过改扩建、翻建等变更，从尊重历史，照顾现实原则考虑，应认定该合同有效。

购买没有房产证的房子有什么法律风险？

房产证是购房者通过交易取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利凭证。如果房子没有房产证，则意味着房子的产权存在问题，后期一旦出现问题，房主的合法权益很难得到保障。现实生活中，有四类房产办不了房产证，买房时需要避开。

1、小产权房

小产权房是指在集体土地上建设的房子，由于土地不是通过正常渠道出让的，所以不能办理房产证。小产权房交易时，不能贷款，后期如果拆迁，房子相关权益也难以得到保障。

2、未满5年的经济适用房

经济适用房是政策**住房，按照规定，入市满5年之后才能再次上市交易。所以，如果购买的房子是经济适用房，一定要核对好是否已经满5年，要是未满5年的话就办不了房产证。另外，回迁房也和经济适用房一样，也需要满5年之后需要上市交易。

3、开发商的问题

购买新房时，项目需要有五证二书。一些开发商可能资质存在问题，或者项目建设过程中私自变更规划，或者项目建成之后，验收不合格，都办不了房产证。很多人曾遇到过购买的新房因为配建的人防工程验收不通过，房子拖了2年才能办房产证。

4、已被抵押、查封的房产

在二手房交易过程中，如果房子已经被抵押或者被查封，这类房屋不能正常交易，导致无法办理房产过户手续，购房者也就无法办理房产证。

除了上述四种房子之外，在房子交易过程中也应该注意房产安全，如果是购买新房，需要查验开发商的资质与口碑，以防后期出现开发商跑路、项目断尾的风险；购买二手房，则需要确认房子的产权新政，部分央产房、军产房的交易也与普通商品房不一样。