婚前财产作首付 离婚后房屋及其增值给怎么分配？

法律法规网消息 婚前财产归个人所有，那么离婚后房屋发生增值该如何处理，是个人财产还是夫妻共同财产，法律是如何规定的？一起来看下面案例！

张先生与陈女士婚后购买了两套房产，其中一套为42万元，其中38万元为张先生的婚前个人积蓄；另一套房屋的首付款82万元是张先生婚前出卖别处房产所得的卖房款，另贷款40万元。在离婚时，二人对房屋的归属产生争议，张先生认为大部分购房款来自于其婚前个人财产，两套房屋应为其个人财产。陈女士虽认同38万元与82万元为张先生的个人财产，但两套房屋为婚后购买，应为夫妻共同财产。法院审理认为，依我国《婚姻法》规定，两套房屋为婚后购置，应认定为夫妻共同财产，但在分割财产时，可先将张先生支付的38万元与82万元予以扣除。而张先生以婚前个人财产支付的部分购房款，其增值部分也应认定为夫妻共同财产。北京市东城区人民法院高小岩法官对本案作出了分析:

以个人财产作婚后购房首付款离婚时房屋的权属认定及财产分割

一、案情

原告陈某（以下称陈女）与被告张某（以下称张男）于2004年7月1日登记结婚。婚后双方常因生活琐事发生矛盾，后分居。两人婚后购买两套住房，一套是位于北京市朝阳区东柏街10号院4号楼5单元309号，该房于2005年10月一次**纳42万余元购买，其中38万系张男在结婚前的个人积蓄；另一套是位于北京市东城区仓南胡同14号院3号楼2层5门202号。该房于2009年7月购买，当时交纳的82万元首付款是张男婚前出卖别处房产的卖房款，贷款40万，每月还款2400余元，贷款期限为20年。房屋贷款通过以租养贷的形式进行偿还。上述二套房屋经北京市仁达房地产评估公司评估，东柏街的房屋价为163万元，仓南胡同的房屋总价为212万元。审理中，双方均同意解除婚姻关系，但就房屋的权属认定及如何分割问题争议较大。

　原告陈女对于购买的两套房屋张男以婚前个人财产出资38万和82万表示认可。但主张这两处房产均为婚后购买，应属夫妻共同财产。

　被告张男辩称，这两套房产均系我自己与开发商签订的购房合同，产权证登记在自己名下，且购房的大部分出资也是我婚前的个人财产，应认定为个人财产。

二、审理情况

法院审理认为，位于东柏街的房屋系双方婚后2005年10月与北京中鑫源房地产开发集团有限公司签订购房合同，位于仓南胡同的房屋亦系双方婚后2009年7月签订的购房合同，该二套房屋均系双方婚后购置，故应认定为双方婚后的共同财产。对于被告在购买东柏街房屋时，使用了其婚前个人存款38万元，故在分割该上述房屋时，应先将该数额予以扣除。被告购买仓南胡同房屋时，亦使用了其婚前个人财产82万元，故在分割该房屋时，该82万元亦应予以扣除。现上述二套房屋的价格经评估机构评估，价格明确，法院对上述二套房屋将依法分割。法院判决，位于北京市朝阳区东柏街十号院四号楼五单元三0九号房屋一套归陈女所有，位于东城区仓南胡同十四号三号楼二层五门二0二号房屋一套归被告张男所有，该房屋尚未偿还贷款由被告张男负责偿还；原告陈女一次**给付被告张男房屋折价款五十四万元、驳回原告其他诉讼请求。

三、意见

本案在审理中主要涉及三个问题:一、这两套房屋是夫妻共同财产还是个人财产；二、对于其中一套以婚前个人财产支付的部分购房款，离婚时增值部分**质如何认定；三、原告给付被告房屋折价款应如何计算的。

（一）这两套房屋是夫妻共同财产还是个人财产？

被告张男在婚后购买两处住房，并分别花去38万和82万个人财产。对此，第一种意见认为：这只是张男个人财产在形式上的转化，即从货币转化成了房产，**质还是个人财产，所有权属于张男个人。而陈女在购买房屋时在金钱上的付出可按比例给予其经济补偿。第二种观点认为：房屋购于婚后，虽然张男以婚前个人财产支付了首付，占到购房款的大部分，但由于购房行为发生在陈女和张男婚姻关系存续期间，是基于夫妻关系的财富积累，故应认定夫妻共同财产。

笔者同意第二点意见。目前世界各国的夫妻财产制大致可分为以共同财产制为基础、以分别财产制为基础、以剩余共同财产制为基础等几种基本形态。我国婚姻法几经修改，确立的是以婚后所得共同制为基础的夫妻财产制度，同时允许和尊重夫妻对共同财产进行约定，并增加了法定个人特有财产的内容。婚姻法确定的夫妻共同共有财产制度，是指婚姻关系存续期间夫妻双方或者一方所得的财产，除法律规定属于夫妻一方个人特有或者夫妻另有约定之外，归夫妻共同所有，夫妻双方按共有原则共享权利，共担义务。这种法定的夫妻共有关系持续在整个婚姻关系存续期间，除非有婚姻关系消灭，即夫妻一方死亡或者离婚，这种共有关系才得以终止。

本案诉争的两套房屋分别购买于2005年10月和2009年7月，而陈女与张男是于2004年7月登记结婚，两处房产均是在二人婚后在婚姻关系存续期间取得的财产，根据我国婚姻法确立的夫妻共同共有财产制度，在双方没有约定且不属于法律规定的除外情形下，这两处房产从所有权**质上应认定为夫妻共同财产。至于张男提出首付款系他婚前个人财产，应在财产分割上给予考量，但并不能就此改变房屋夫妻共有的**质。而单纯从登记在谁人名下也不能判断产权的真实**质，特别在婚姻关系中，实践中经常会出现因购房资格、报销采暖费及其他因素的考虑，产权证上只署夫妻某一方名字的情形，但不能因此否认房屋共有的所有权属**。

（二）关于张男以婚前个人财产支付的部分购房款，其增值部分**质如何认定？

这个问题涉及夫妻一方财产在婚后产生收益的归属认定。夫妻一方财产在婚后的收益分类，通说认为包括孳息、投资收益和增值。孳息是指因物或权利而生的收益，包括天然孳息和法定孳息，依照物的自然**质而产生的收益物称之为天然孳息，如树结果实，母鸡下蛋等都是天然孳息；依照法律规定产生的收益物称之为法定孳息，如银行存款利息等。对于孳息所有权的归属，现代物权法一般采取原物主义，我国《物权法》第116条规定“”故夫妻一方的财产在结婚后产生的孳息仍然属于一方的个人财产。　

自然增值，即物或权利在价格上的提升，多因通货膨胀或市场行情的变化而带来的价值变化，是基于原物交换价值的上升所致，比如夫妻个人婚前所有的字画、古董、珠宝、黄金等，这些物品在婚后的增值根据市场价格行情浮动，不是以人的意志为转移，也与夫妻双方的协作劳动、智力投入和管理等无关，这部分增值依原物所有权归个人所有。没有所有权的配偶对增值部分无权要求分割。

投资收益，按照《辞海》的解释，投资即为企业或个人以获得未来收益为目的，投放一定量的货币或实物，以经营某项事业的行为。《婚姻法司法解释（二）》第十一条第一款明确规定：婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益属于婚姻法第十七条规定的“其他应当归共同所有的财产”，也就是属于夫妻共同财产。一方以个人财产投资经营，当然会受到市场行情的影响，但投资所带来的财富增值主要是基于夫妻一方或双方付出的时间、金钱、智力、劳务、管理等因素，相对于自然增值，投资经营收益属于个人财产的主动增值，对此应该作为夫妻共同财产进行分配。

买房后房屋市价的增值应属于投资经营收益。房价的增长是受市场影响，但差价的获取，即房屋增值部分利益的取得是基于房屋买卖行为而发生；房屋买卖行为的发生必然需要人为地投入时间、智力、金钱等成本。并且从房价有涨也有跌的实践情形分析，买房也有一定风险，属于一种投资行为。因此，婚后房产增值部分属于投资经营收益，应认定夫妻共同财产比较合适。

（三）陈女一次**给付被告张男房屋折价款五十四万是如何计算的？

如上所述，两处房产为夫妻共同所有，且房屋增值部分收益亦为夫妻共同所有。故每套房产折现后，除去张男以个人财产支付部分即可用于张男和陈女的分配。法院根据实际情况，判决位于东柏街的一套房屋（购房款已付清）归原告陈女所有。东柏街的房屋现估价163万元，除去张男首付38万，余下部分陈女和张男各分一半，数额为62.5万元, 房子归陈女所有，陈女应折现给付张男100.5万元。位于仓南胡同的一套房屋归被告张男所有，该房尚未偿还贷款由张男负责偿还。仓南胡同的房屋现估价为212万元，除去张男交纳首付款82万元的个人财产，再除去庭审中查明尚欠银行贷款、将来由张男负责偿还的37万，余下93万，由陈女和张男各分一半，数额为46.5万元。房子归张男所有，张男应折现给付陈女46.5万元。与前面陈女折现给付张男100.5万元，两者相抵，最终陈女给付张男房屋折价款54万元。

二手房交易税费新政策

一套售价105万元的二手房(房龄3年),最终买到手究竟要花多少钱?市民周先生最近就遇到了这样一道难题,答案竟是1193325元。

除去应该由买家支付的105万元的房款、31500元的契税(个人购买普通住房,该普通住房并非家庭唯一住房的,按3%缴纳契税)和15750元的买方中介费外,剩余的96075元则是本该由卖家支付的税费及中介费用,却被转嫁到买家身上。

据了解,今年3月初,市民周先生在网上看到一套面积为130平方米的二手房源,房主要价105万元。虽然周先生觉得房价有些贵,但想到这105万元还包含有房屋装修和全屋家具电器,周先生觉得尚能接受。但在与地产中介进一步的交流中,周先生得知,由于该房房龄还不到5年,房屋交易时卖家需缴纳营业税,由于卖家并不愿承担这笔费用,因此,房主开出的这105万只是其售房收取的“净钱”,至于房屋交易过程中所需缴纳的一切费用包括房屋中介费等全部均需买家承担。在得知房主这一要求后,为进一步弄清自己究竟需要承担多少费用,周先生特别找到有关部门进行咨询,得知这套面积为130平方米的二手房若进行交易,卖家所需缴纳的税费包括:营业税(由于该房未满5年,必须全额征税)、个人所得税(出售房屋并非家庭唯一住房的,不分年限均按售房收入核定征收),再加上中介费,出售该房卖家共需支付费用共计96075元。

“国家出台税收新政策的目的就是为了遏制炒房、抑制房价。但现在这些费用都被一并转嫁到买房身上,购房负担非但未得到减轻,反而变本加厉。”周先生在接受记者采访时抱怨道。

本来应由卖家来支付的税费,却被转嫁到买家头上,房主这种做法究竟是否合理?“按国家相关部门规定,个人所得税、营业税等费用是房屋卖出所产生的,而卖家作为所得者,自然应由卖家支付才合理。但实际上税费与房价是相互关联的,如果卖家交税费,那么房价可能就会高一些,买家交税费,房价就相对可能低一些。”某中介销售经理刘先生解释道。