卖家隐瞒凶宅 可否撤销房屋买卖合同

法律法规网消息 中国人买房子都喜欢看风水，买一个顺风顺水的房子，有人曾在这个房子里面死亡过，称之为凶宅，这种房子一般没人买，我们实际遇到此问题，该怎么办？

2014年，原告A、B和被告C通过中介居间介绍签订了《房地产买卖合同》（以下简称《合同》）。A和B拟购买房屋用做婚房使用。在签订中介协议、支付房款和中介费后，意外得知所购房屋内曾经发生自杀事件。买家提出退房，最后双方闹上法院，而法院最终认定，房东存在沉默**欺诈行为，支持了买家的诉求。

签约后，A按时向房东C房款22万元，并且支付中介费用1万元。事后不久，A在与邻居闲聊时，发现自己所购房屋曾发生租客跳楼自杀的非正常死亡事件。自己买房本是当婚房用的，谁料买来了“凶宅”。A提出退房遭到了原房东的拒绝，最后A将原房东C诉至法院。

A认为，被告未能尽到完全真实的告知义务，导致自己购房结婚的目的落空，要求判令：撤销《合同》；被告返还原告房款22万元，赔偿原告中介费损失1万元并赔偿23万元的贷款利息。

法院审理查明，2009年7月21日，确有租客从房屋阳台上跳下，当场死亡。之后，C购入房屋。2014年12月10日，A、C签订《合同》，约定A购买该房屋。《合同》签订后，原告按约支付被告房款，共计22万元。还支付中介佣金1万元。之后，A得知该房屋曾发生租客跳楼死亡事件，就多次致电被告，协商解约，但均无果。

法院根据出警记录查实，该房屋确曾发生租客非正常死亡事件。同时，双方的通话录音显示被告曾承认“听说过跳楼事件”，与被告所述完全不知晓“跳楼事件”的辩解相互矛盾，据此推定被告隐瞒应予披露的信息，具有故意欺诈，故A的各项诉讼请求均获法院支持。

律师分析

当事人订立、履行合同，应当遵循诚实信用原则，尊重社会公德。房屋买卖属于生活中重大事项的交易，与房屋有关的相关信息应当予以披露。本案中，涉案房屋内曾发生跳楼自杀的非正常死亡事件，尽管房屋本身的使用价值未因此受到影响，但按照一般的民间习俗，发生过非正常死亡事件会被认为存在不吉利的因素，且房屋往往会因此贬值。

涉及相关进行处理的案件，建议尽量减少适用民间风俗，以防止逸出法律规则。应将要解决的问题转化为：(1)“凶宅”是否系出卖人应当披露的信息;(2)未披露该信息是否构成欺诈。

第一，“凶宅”可能会导致买受人心理不适，并由此对房屋价格产生影响;

第二，根据C在买受该房屋时，双方的通话录音显示被告曾承认“听说过跳楼事件”。显然，是否披露“凶宅”信息是影响交易能否进行以及交易价格的重要因素，故而出卖人对此信息应予披露。

沉默型欺诈的构成要件：①出卖人负有披露义务;②出卖人未履行该披露义务使买受人陷于错误，并基于该错误进行法律行为;③出卖人认识到其沉默的行为后果。

《合同法》第54条规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：…一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”出卖人如果在房屋交易过程中以欺诈的手段使对方在违背真实意愿的情况下订立合同，买受人当然有权请求法院变更或撤销。

对于“凶宅”的定义司法实践中争议较大。“凶宅”不是一个法律上的概念，包含但不限于发生过凶杀等恶**案件，或者传闻房屋“闹鬼”，或者房屋风水不好等等。基于造成“凶宅”的原因不同，其法律上的意义也不相同，出卖人是否有披露义务、未披露是否承担法律责任以及承担何种法律责任亦不相同。

事后抵押是否必然侵害其他债权人的合法权益？

一、什么是事后抵押

事后抵押，一般是指债务人有多个普通债权人，在清偿债务时，债务人与其中一个债权人恶意串通，将其全部或者部分财产抵押给该债权人。

二、事后抵押的构成要件

事后抵押的一般构成要件：

1、债务人有多个普通债权人

2、债务人将全部或部分财产抵押给其中一个债权人

3、债务人与该债权人有恶意串通行为

4、多个债权人履行期届满，债务人均负有清偿义务，且债务人已陷入支付危机，其财产已不足以清偿全部到期债务

5、债务人因设定抵押降低或丧失履行其他债务的能力

三、事后抵押认定的关键

事后抵押的认定关键在于债权人与债务人之间是否存在恶意串通行为。

情形一：如果债务人将其全部财产为某一债权人设定事后抵押，可以直接推定为存在恶意串通。

情形二：债权人明知债务人的财产不足以清偿所有债权或部分债权，仍与债务人串通将债务人的责任财产大部分抵押，可以推定为恶意串通;

情形三：债权人主观上未必存有损害其他债权人利益的恶意，可能仅仅只是考虑自己的利益而不顾及他人利益，但客观上确实会损害其他债权人利益，可以推定为恶意串通。

四、事后抵押的效力

最高人民法院《关于债务人有多个债权人而将其全部财产抵押给其中一个债权人是否有效问题的批复》规定：“债务人有多个债权人时，而将其全部财产抵押给其中一个债权人，因此丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条的规定，应当认定该抵押协议无效。”

《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(2)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益。

五、与事后抵押并发的刑事犯罪

1、诈骗罪

相关案例：(2005)闸刑初字第10号、(2014)屯刑初字第00076号

2、非法拘禁罪

小编参与承办的一件非法拘禁罪的刑事案件，起因即债权人得知债务人负债金额巨大，债务人财产难以清偿全部债务，遂要求债务人办理动产抵押和股权质押，债务人亦同意办理。债权人便与债务人协商办理抵押登记事宜，为了防止债务人逃跑，就与债务人同吃同住，债务人迫于心理压力，跳楼自杀。公安机关就以债权人涉嫌非法拘禁罪立案侦查。

综上所述，事后抵押面临合同无效的民事法律风险，债权人竭尽全力实现的优先受偿权只是徒劳，甚至还有可能触犯刑事犯罪，最后有可能竹篮打水一场空。小编建议债权人面临债务人财产不足以清偿所有债权的情形时，应当机立断，提起民事诉讼，先行采取保全措施，取得生效的执行文书，申请法院强制执行，如此才不失为明智之举。