买卖二手房 需要注意些什么

法律法规网消息 不少人都希望趁着高峰期把房子卖出去，卖房需要注意哪些事项？一起来看具体报道！

买卖不破租赁

首先，如果你在打算卖房子的时候，如果和租客签订的租期还没到，当租赁房屋的所有权发生转移时，承租人对该房屋的使用权不受影响。换句话说就是，甲作为房东把房子卖给乙（买房人）时，丙（租客）和甲的租房合同还没有到期。那么，乙无权让丙搬出，丙可以一直住到原合同期结束，即使乙已经花钱买了房子也没有用。当然，这时候乙是可以要求丙支付房租给自己的，这时候房东已经变成了乙。

承租人有权先买下房子

根据《合同法》规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 所以在出售房屋前，出租人一定要记得通知承租人啊，不然可能会引起不必要的麻烦。如果承租人表示放弃优先购买权，最好让其提供书面声明，以方便举证。

“同等条件”≠ “给一样多的钱” 

前文提到了“承租人享有以同等条件优先购买的权利”，那么什么是“同等条件”呢？买房嘛，一般人理解的“同等条件”就是“给一样多的钱”，然而法律上的“同等条件”不仅仅是金额相同，还包括支付时间、支付方式等。

例如，出租人通知了承租人，承租人愿意支付同样的金额，但是承租人想分期付，第三方是一次**全额付清，那么出租人将房屋卖给第三方就未侵犯承租人的优先购买权。

当“承租人优先购买权”被侵犯时要如何做？ 

作为承租人，如果发现自己的房东偷偷的把房子卖出去了，那自己的优先购买权必然是被侵犯了。不过在这之前承租人还是需要考虑一下自己是否需要买房，如果自己不买房也就不用考虑这一权利了。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，如果出租人未征得承租人同意将房子卖出去了，承租人想要求法院判令房屋买卖协议无效、然后以同等条件购买到房屋是不可能的，但是要求赔偿损失还是可以的，所以，起诉时的诉讼请求千万别写错，小心被法院驳回哦。

入住新房，这些维权技能你应该要知道！

业主入住新房之后，他们还要关注什么问题？如电梯不运行了，业主可以请求物业管理公司进行维修等责任；若房屋质量出现问题，业主应该继续依照合同履行支付物业服务费的义务。除此之外，房屋入住后还应注意哪些法律问题？

电梯不运行，物业管理公司有责任

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

房屋质量有问题，缴纳物业费不冲突

物业公司依合同履行了物业服务后，业主应当依合同履行支付物业服务费的义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。

承租人不交物业费，业主责任不能丢

依法成立的合同对合同当事人具有约束力，不得损害第三方权利，业主与承租人签订的租赁合同只能对租赁双方的权利义务做出约定，这种约定不得对抗第三人，不得通过合同损害第三方权利。从债务的角度分析，业主与承租人约定由承租人交纳物业费实际上构成了债务的转移，将原属业主的债务转移给承租人，在业主和承租人之间有效，这种债务转移没有得到债权人即物业公司的同意时并未免除业主支付物业费的责任。

业主财产被盗，依据过错各自承担责任

根据物业服务合同，物业服务公司一般对物业管理的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或服务，其提供的是小区物业的公共服务。因此对业主家中的财物安全，需经业主与物业公司协商在物业服务合同中予以特别约定。如无特别约定，则结合实际情况考虑物业服务公司在提供物业服务中是否存在过错，物业公司应根据过错程度承担相应的赔偿责任。